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这下，大家都不干了。李舜说了半天，等于什么都没说。马末度都有点急眼了：“舜舜，你这样不是糊弄人嘛。说了等于没说。”
就早猜到这帮人的反应了，李舜一点都没有急恼，淡定的说道：“我们应该进行充分的市场调研，了解京城的市场需求和消费者的喜好。
同时，我们也要考虑到公司的资金、技术和管理能力，选择适合我们的开发方向。简单点来说，就是一句话：有多大碗盛多少饭。有多大脑袋戴多大帽子。”说完还不忘指了指自己的脑袋。
这下几人好像听懂了，又好像没听懂什么。都用困惑的眼神看着李舜。好吧，李舜见启发无效，只能摇摇头开始详细解释：“首先，我们的账面资金按最乐观的预计也超不过7000万。
这些钱，对于一些行业是很多了，但对于房地产行业来说是远远不够。这个说的就是有多大碗。所以像陈格格那种的大面积铺开干，不现实，也没这个能力。
单纯搞商铺开发，土地利用率不高。如果只做商品房，目前利润率不高。所以我的意见是综合这两项的优缺点，搞几栋商住楼。楼下是各种商铺，楼上是开发的商品房。
这样，资金压力不大。利润也比单纯的搞商品房高上不少。也适合我们这种草创公司的练手。”
这下大家总算都听明白了，也都算是醍醐灌顶了。傅信安赶紧从口袋里掏出烟撒了一圈：“舜舜，刚才大家都有点着急了，见谅见谅。一会再给哥哥们详细说说这行还有那些要注意的事？”
“好说，好说。”李舜笑着接过傅信安的烟，眼睛一瞄，愣怔了一下：“傅哥，这个烟杆上怎么是空白的。难得是传说中的特供烟嘛？”
这下轮到傅信安得意的笑起来了：“这个是我从，我家老爷子那里顺来的。要是喜欢，我车上还有两条。你一起拿去就是了。兄弟别嫌少啊，我家老爷子，一个月的指标也就一条。”
这种好东西李舜自然不会往外面推，赶紧起身道谢。傅信安毫不在意的摆摆手，继续说道：“李老弟，大家难得有空在一起。赶紧在把你知道的给大家说说啊。”
“行。”都这样了，李舜也不适合继续隐瞒什么了。索性直接说开了：“房地产开发，开发的是什么？是土地。随着房地产热的兴起，土地资源也会变得越来越稀缺。
所以等赚了钱，下一步就是开始囤积土地。而土地怎么囤积，这个也很有讲究。如果大家都把眼睛盯在王府井一片，耵在燕莎那一片肯定没啥前途。
人家大公司不差钱，也不差人脉，都在那一片守着。我们这种小胳膊小腿的公司，再往里凑就是不知趣了。所以必须要另辟蹊径，弯道超车。”
“至于如何另辟蹊径？”李舜喝了一口茶，润了润有点发干的嗓子，继续说道：“我们要避开已经开发成熟，商业比较集中的地段。我们公司还没有那个实力上桌玩。
所以我们可以选择次一级的，或者已经有个规划的地段。在座的各位，相信都能很轻易拿到京城的规划图纸吧？就找待开发的或者已经有规划的区域去囤积土地资源。”
”还有一个，不知道你们发没发现？”李舜突然又抛出一个问题。“发现什么？”大家都赶忙问。李舜对，大家都能跟着自己的指挥棒转很是满意。
微笑一下，李舜继续说道：“大家都是老京城人了，应该知道京城比较有名的中小学吧。比如什么清华附中，什么101，人大附中等学校。在座的想把自己的孩子送进去不难。相信京城有这个能量的也不少。
那么大家有没有发现越是热门的，越是人满为患。这种乱象，国家以后肯定会出台政策来治理的。怎么治理不外乎向其他学校适当资源倾斜。但效果肯定有限的，首先师资这一块就不是短时间能解决的。
所以现实的最好办法不外乎学习西方国家的做法，划定每个学校的教学区域。就是怎么说呢，你要上清华附中，那么先决条件就是：你在教委划定的该学校的区域里，要有自己的房产。
有房才能上，这样子相对公平一点，也更容易操作一点。所以以后，我们公司的长远规划就是：在这些名牌中小学附近拿地。
尽量拉长开发周期，我相信随着时间的推移，学校附近的房子会更值钱。万一等哪天，房地产开发饱和了，学区房也更保值。”
李舜也是拼了。为了能扶好这群人上马，连后世06年才开始推行的，学区房制度也提前拿了出来。原以为这些理念会博得满堂喝彩。
结果可能理念太超前了，在座的都一副不敢确定的眼神。李舜心里也是一阵发苦。坏了，原以为会大力出奇迹。谁知道自己这下用力过猛，只给憋出一个屁。
还好最后还有一个傅信安。他是军队体制的，怕想事。琢磨半天，没弄明白，也就索性不想了。一拍桌子说道：“好了，舜舜这么说，大家照做就行。他是专家，你们屁都不懂，还想毛啊。”
这下众人们也终于回过神来了，都哈哈的笑了起来。李舜也算看出来了，这帮人是真的闲的难受，干脆还是给点事给他们做吧，于是也就关照起来：“公司最多还有两个多月就要成立了。
所以大家抓紧时间，先了解下行业信息，清楚下行业动态。相关的法规和制度也要了解一下。等开业后，第一次开发，准备开发哪里？大家也要有个前期规划。到时候就是时间不等人了。\"
”对了.\"李舜这时准备夹点私货了：“我投资了我们当地，一家一级资质的建筑公司。大家要是用的上的话，到时我来负责牵线。以后要是等房子销售了，可以委托久益专门组建一个销售团队来负责。毕竟他们比较专业。”
这下，大家都不干了。李舜说了半天，等于什么都没说。马末度都有点急眼了：“舜舜，你这样不是糊弄人嘛。说了等于没说。”
就早猜到这帮人的反应了，李舜一点都没有急恼，淡定的说道：“我们应该进行充分的市场调研，了解京城的市场需求和消费者的喜好。
同时，我们也要考虑到公司的资金、技术和管理能力，选择适合我们的开发方向。简单点来说，就是一句话：有多大碗盛多少饭。有多大脑袋戴多大帽子。”说完还不忘指了指自己的脑袋。
这下几人好像听懂了，又好像没听懂什么。都用困惑的眼神看着李舜。好吧，李舜见启发无效，只能摇摇头开始详细解释：“首先，我们的账面资金按最乐观的预计也超不过7000万。
这些钱，对于一些行业是很多了，但对于房地产行业来说是远远不够。这个说的就是有多大碗。所以像陈格格那种的大面积铺开干，不现实，也没这个能力。
单纯搞商铺开发，土地利用率不高。如果只做商品房，目前利润率不高。所以我的意见是综合这两项的优缺点，搞几栋商住楼。楼下是各种商铺，楼上是开发的商品房。
这样，资金压力不大。利润也比单纯的搞商品房高上不少。也适合我们这种草创公司的练手。”
这下大家总算都听明白了，也都算是醍醐灌顶了。傅信安赶紧从口袋里掏出烟撒了一圈：“舜舜，刚才大家都有点着急了，见谅见谅。一会再给哥哥们详细说说这行还有那些要注意的事？”
“好说，好说。”李舜笑着接过傅信安的烟，眼睛一瞄，愣怔了一下：“傅哥，这个烟杆上怎么是空白的。难得是传说中的特供烟嘛？”
这下轮到傅信安得意的笑起来了：“这个是我从，我家老爷子那里顺来的。要是喜欢，我车上还有两条。你一起拿去就是了。兄弟别嫌少啊，我家老爷子，一个月的指标也就一条。”
这种好东西李舜自然不会往外面推，赶紧起身道谢。傅信安毫不在意的摆摆手，继续说道：“李老弟，大家难得有空在一起。赶紧在把你知道的给大家说说啊。”
“行。”都这样了，李舜也不适合继续隐瞒什么了。索性直接说开了：“房地产开发，开发的是什么？是土地。随着房地产热的兴起，土地资源也会变得越来越稀缺。
所以等赚了钱，下一步就是开始囤积土地。而土地怎么囤积，这个也很有讲究。如果大家都把眼睛盯在王府井一片，耵在燕莎那一片肯定没啥前途。
人家大公司不差钱，也不差人脉，都在那一片守着。我们这种小胳膊小腿的公司，再往里凑就是不知趣了。所以必须要另辟蹊径，弯道超车。”
“至于如何另辟蹊径？”李舜喝了一口茶，润了润有点发干的嗓子，继续说道：“我们要避开已经开发成熟，商业比较集中的地段。我们公司还没有那个实力上桌玩。
所以我们可以选择次一级的，或者已经有个规划的地段。在座的各位，相信都能很轻易拿到京城的规划图纸吧？就找待开发的或者已经有规划的区域去囤积土地资源。”
”还有一个，不知道你们发没发现？”李舜突然又抛出一个问题。“发现什么？”大家都赶忙问。李舜对，大家都能跟着自己的指挥棒转很是满意。
微笑一下，李舜继续说道：“大家都是老京城人了，应该知道京城比较有名的中小学吧。比如什么清华附中，什么101，人大附中等学校。在座的想把自己的孩子送进去不难。相信京城有这个能量的也不少。
那么大家有没有发现越是热门的，越是人满为患。这种乱象，国家以后肯定会出台政策来治理的。怎么治理不外乎向其他学校适当资源倾斜。但效果肯定有限的，首先师资这一块就不是短时间能解决的。
所以现实的最好办法不外乎学习西方国家的做法，划定每个学校的教学区域。就是怎么说呢，你要上清华附中，那么先决条件就是：你在教委划定的该学校的区域里，要有自己的房产。
有房才能上，这样子相对公平一点，也更容易操作一点。所以以后，我们公司的长远规划就是：在这些名牌中小学附近拿地。
尽量拉长开发周期，我相信随着时间的推移，学校附近的房子会更值钱。万一等哪天，房地产开发饱和了，学区房也更保值。”
李舜也是拼了。为了能扶好这群人上马，连后世06年才开始推行的，学区房制度也提前拿了出来。原以为这些理念会博得满堂喝彩。
结果可能理念太超前了，在座的都一副不敢确定的眼神。李舜心里也是一阵发苦。坏了，原以为会大力出奇迹。谁知道自己这下用力过猛，只给憋出一个屁。
还好最后还有一个傅信安。他是军队体制的，怕想事。琢磨半天，没弄明白，也就索性不想了。一拍桌子说道：“好了，舜舜这么说，大家照做就行。他是专家，你们屁都不懂，还想毛啊。”
这下众人们也终于回过神来了，都哈哈的笑了起来。李舜也算看出来了，这帮人是真的闲的难受，干脆还是给点事给他们做吧，于是也就关照起来：“公司最多还有两个多月就要成立了。
所以大家抓紧时间，先了解下行业信息，清楚下行业动态。相关的法规和制度也要了解一下。等开业后，第一次开发，准备开发哪里？大家也要有个前期规划。到时候就是时间不等人了。\"
”对了.\"李舜这时准备夹点私货了：“我投资了我们当地，一家一级资质的建筑公司。大家要是用的上的话，到时我来负责牵线。以后要是等房子销售了，可以委托久益专门组建一个销售团队来负责。毕竟他们比较专业。”